東莞公寓市場銷售有多難?

近日，記者發(fā)現(xiàn)不少宣傳信息，部分存在蹭熱購買佛山公寓可落戶，已試圖同步帶動?xùn)|莞公寓熱度。據(jù)了解，該消息實則為佛山取消購房入戶，改為積分制入戶，其中購買公寓也可獲取相應(yīng)積分，不過該政策早于2018年11月便發(fā)布，且于2019年已正式實施。

據(jù)記者了解，此時市場拿出來炒作主要緣于東莞公寓庫存高漲，去化艱難;截至8月底，東莞公寓存量已達(dá)91萬平方米，以平均50平方米單套面積計算，總套數(shù)接近2萬套。去化緩慢，8月份公寓成交2.61萬平方米，同比下跌4成。

存量龐大的公寓產(chǎn)品正成為開發(fā)企業(yè)最大難點。

成交均價跌至4年前水平

據(jù)中原大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年上半年，東莞公寓成交均價已回落至約1.6萬元/平方米，其中不乏個別高價且相對熱點項目拉高均價。分析2014年至2021年上半年東莞公寓成交均價走勢圖可以看出，近年公寓成交均價整體呈現(xiàn)不升反降趨勢，2021年上半年東莞公寓成交均價已低于2017年平均水平。

房價漲幅方面，2014年至2021年，住宅均價從8460元/平方米上漲至2.6萬元/平方米，近8年漲幅超200%;公寓均價則從2014年的7734元/平方米上漲至如今的1.6萬元/平方米，整體漲幅為住宅價格一半。

供應(yīng)方面，東莞8月公寓供應(yīng)套數(shù)超2000套，創(chuàng)歷史同期新高，加上“金九銀十”到來多項目維持較大轉(zhuǎn)介力度，部分項目持續(xù)推出特價房或直接降價刺激成交下，全月公寓成交2.61萬平方米，但同比仍下跌4成。

反觀過去幾個月成交套數(shù)排行，項目單月成交10余套便能躋身TOP10行列。

面對銷售壓力較大的公寓市場，開發(fā)商陸續(xù)開始“花式銷售”，包括一些捆綁銷售模式重現(xiàn)市場。

以萬江天健閱江來為例，目前住宅產(chǎn)品銷售已幾乎告罄，考慮到公寓產(chǎn)品較難去化，據(jù)已購購房者反應(yīng)，購買住宅開發(fā)商要求需捆綁5號樓公寓才能享有購買資格，即以住宅熱度帶動公寓銷售。

9月18日，東莞市住建局于陽光熱線平臺進(jìn)行直播，在問答環(huán)節(jié)，便有網(wǎng)友就天健項目捆綁銷售行為進(jìn)行投訴。該位業(yè)主表示，天健閱江來除了捆綁公寓出售、單價高于同類產(chǎn)品外，目前還存在貨不對板情況，希望退回已繳納房款。

針對網(wǎng)友提問，東莞市住建局局長謝曉明回復(fù)稱，“如反映情況屬實一定會查明，發(fā)現(xiàn)一起嚴(yán)肅處理一起，震懾一大批，管住一大片，決不手軟。”

相對于捆綁銷售的“高風(fēng)險”，去化難背景下，“價格戰(zhàn)”無疑是公寓產(chǎn)品促銷的關(guān)鍵，由此而來是層出不窮的特價房、工抵房等，試圖通過低價噱頭吸引購房者關(guān)注。

值得注意的是，伴隨樓市下行，特價房、折扣同樣頻繁出現(xiàn)在住宅市場。

“特價房基本在樓盤均價基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右，天地樓層的特價單元成為當(dāng)下東莞新房樓盤促銷主要方式。”東莞中原戰(zhàn)略中心總經(jīng)理車德銳表示。

“特價房除了是一些不好樓層、朝向外，還有可能是‘噱頭’，吸引購房者到現(xiàn)場，再告知該房源已經(jīng)賣完，繼而推薦其他單元”一房產(chǎn)中介表示道，“現(xiàn)在到訪量太差了”。

以東莞主城區(qū)的莞城豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣為例，是過去較長一段時間莞城唯一在售新盤，疊加板塊優(yōu)質(zhì)教育資源及核心區(qū)位，項目洋房也成為東莞首批“破4”房源，且仍收獲市場瘋狂買單，洋房已于去年告罄。

與此同時，是剩下體量較大公寓的緩慢去化。莞城豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣共有2棟商辦樓，分別于2019年1月與2020年年底前后獲批預(yù)售證，合計可售公寓超千套。截至目前，據(jù)網(wǎng)簽紀(jì)錄顯示，累計去化仍未過半。

剛剛過去的中秋假期，莞城翠瓏灣便同樣推出來一批特價房源，在去化難度與傭金正相關(guān)關(guān)系下，項目傭金比例更是提高至15萬元/套。

激烈的“價格戰(zhàn)”與“傭金戰(zhàn)”仍在繼續(xù)。

其中便有不少項目為進(jìn)一步降低價格，開始選擇通過“減配”來實現(xiàn)更低價。

以位于中堂的芳華項目為例，上周公寓集中開盤，推出42-84平方米復(fù)式產(chǎn)品，與傳統(tǒng)的帶裝交付、拎包入住公寓不同，芳華本次推出產(chǎn)品為毛坯交付，單價也被極力控制在6000元/平方米起，為東莞目前新盤市場單價最低項目;從全城聯(lián)動的宣傳來看，項目亦有精裝選擇，精裝價為10000元/平方米起。

據(jù)項目方輸出消息，9月16日開盤當(dāng)天完成去化150+套(實際成績待核實)，在如今市場已屬較好成績。

“朋友介紹，傭金也是五五分。”在記者咨詢過程中，同樣有房產(chǎn)中介通過分傭形式試圖幫助促進(jìn)成交，“只要中介有發(fā)朋友圈，我們就都有代理，都可以找我。”

庫存超90萬平方米 去化周期近3年

貨量不斷充盈著公寓市場，僅過去的8月份，東莞市新增公寓套數(shù)超2000套;截至8月底，東莞公寓存量已達(dá)91萬平方米，以平均50平方米單套面積計算，總套數(shù)接近2萬套。按過去6個月消化速度計算，公寓消化周期長達(dá)30個月，去庫存壓力較大。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前東莞市在售待售公寓項目超50個，城區(qū)片最多，在售價格主要集中在1.5萬-2.5萬元/平方米，產(chǎn)品面積以60平方米以下為主。

一個新現(xiàn)象也在發(fā)生。過去，由于商務(wù)公寓首付需5成，且貸款年限最長僅有10年，絕大部分公寓產(chǎn)品對于面積及總價都有嚴(yán)格控制，主要集中于20—60平方米，該區(qū)間占比可超8成。隨著東莞城市戰(zhàn)略地位不斷升級，大平層公寓漸成為不少項目突破點與受眾的買單對象，如厚街純四房社區(qū)晴熙云翠即將推出的商辦產(chǎn)品便擯棄了傳統(tǒng)小面積、低總價方式，將商辦產(chǎn)品開發(fā)為179平方米大平層。

從東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)也可以看出，近年來東莞小面積公寓成交占比正逐年縮小，相反，大面積豪華公寓成交比例則在連年上升。

不過，面對去化困難，東莞公寓市場仍在等待利好消息刺激。